La gestión de activos de una empresa (ISO 55001)

Tradicionalmente, la gestión de activos (ISO 55001) podía consistir en una pura gestión de su amortización contable, el trazado de su mejor o peor mantenimiento y su imputación de costes en una cadena de valor, a lo sumo.

Los desafíos para dar un mayor valor añadido a los resultados empresariales hacen que la evaluación del desempeño de los activos de una empresa sea una preocupación constante y se necesite algún método de análisis y control sistemático de aquellos procesos críticos que lleven a la excelencia en su desempeño.

Actualmente se puede contratar, en el caso de los inmuebles, una certificación energética para ver el impacto de su consumo y valorar algunos costes ocultos de mantenimiento energético,  (para una Due Diligence, por ejemplo).

Este último sería un ejemplo de  los servicios de consultoría energética que se pueden utilizar en la gestión de activos y facility management. Pero, ¿habría más costes ocultos?… Nos podemos preguntar:

• ¿Es suficiente con una calificación energética?
• ¿Cuál es la situación real de desempeño de mis activos e instalaciones?
• ¿Cómo mido el desempeño y el valor añadido? ¿Tengo indicadores?
• ¿Están bien diseñadas nuestras instalaciones? ¿Está optimizada su operación?
• ¿Cuál es la situación real de confort del edificio y de los usuarios?
• ¿He definido mis niveles de servicio?
• ¿Tengo herramientas de medición y gestión?
• ¿Necesito alertas que me avisen con tiempo de mis sistemas críticos?
• ¿Está orientado mi cuadro directivo en la mejora continua?
• ¿El consumo del activo que voy a comprar está dentro de ratios aceptables?
• ¿Cuál es el verdadero coste de las instalaciones del edificio?
• ¿Existe margen de ahorro en la operación y mantenimiento?
• ¿Tengo un plan de obsolescencia? ¿Cuándo necesito renovar los equipos?
• ¿Qué valor añadido aporta mi Facility Management a la organización?
• ¿Lo puedo medir? ¿Necesitaría apoyo externo independiente?

Las preguntas constituyen un importante punto de partida, porque…  ¿Qué es un proceso de certificación ISO 55000 sino un ponerse en marcha en un proceso de mejora continua?  (Ya lo dijeron los Japoneses con su Kaizen de los 80: ¡Plan, Do, Check, Action!: La base de la metodología  ISO 50000 e ISO 50001)

La ISO 55001 habla efectivamente de la “evaluación del desempeño de los activos”, que permite saber cómo rinden los activos de una empresa dentro de la cadena de valor de la organización y la idoneidad de su mejor mantenimiento, renovación o venta (due dilligence), es decir, que sirve a la empresa, como herramienta de toma de decisiones. Pero para ello es necesario definir acciones específicas cuyos resultados retroalimenten el software y el sistema de gestión.

Asociados a una certificación ISO 55000 existen servicios de consultoría que proporcionan ayuda en la valoración del desempeño de los activos, desenmascarando muchas veces la causa de los costes ocultos, no solo de los asociados a un mayor consumo energético, sino también de los asociados a un mal diseño de sus instalaciones,  a un mal mantenimiento  de las mismas o incluso a una mala operación de los sistemas, muchas veces supuesta como “normal” pero pocas veces revisada y aún menos, auditada.

En definitiva, este análisis debe permitir saber cuánto me cuesta, cuánto debería costar y que valor aporta a la cadena productiva de mi organización.

Siendo la gestión de activos un elemento más dentro de lo que sería una  gestión de servicios integral,  (que constituye el foco de atención permanente de  un Facility Manager), nos obliga no pocas veces a delegar la parte más técnica en empresas de servicios especializadas.