Mantenimiento

Auditoría de mantenimiento de instalaciones energéticas

La auditoría de mantenimiento de instalaciones energéticas es una evaluación del estado de conservación y operación de los equipos de las instalaciones energéticas, que pueden ser operadas y mantenidas bien directamente por la propia organización, o bien por un tercero dentro de un marco de trabajo o contrato acordado entre el propietario de las instalaciones y el mantenedor.

Es un tipo de actuación que se corresponde con áreas del facility management que afectan al “entorno físico” (aspectos de eficiencia energética y gestión medioambiental), a los “servicios” pues afecta al nivel de calidad de los mismos, al “interface con el negocio” ya que afecta a la definición/revisión de los contratos suscritos con el proveedor de mantenimiento, y a la “cadena de suministro” pues afecta al nivel de externalización deseado, al alcance del contrato, al cambio de modelo económico, al cambio de su duración, y a la definición de nuevos KPI’s.

¿Por qué es interesante realizar una Auditoría de Mantenimiento?

La motivación de la auditoría de mantenimiento de instalaciones energéticas puede venir tanto por la empresa cliente, como por la empresa mantenedora, y tiene como objetivo conocer la situación real del mantenimiento de los equipos consumidores de energía.

Se puede contemplar como una actuación más dentro de la familia de tipos de actuación que se contemplan dentro del marco de proyectos de valor añadido asociados al facility management.

Uno de los resultados más inmediatos es verificar primeramente, el correcto cumplimiento del contrato y segundo, detectar oportunidades de mejora en cuanto a idoneidad de renovación de equipos y/o mejor diseño y operación de los mismos  para la obtención de ahorros energéticos, ahorros económicos o unas mayores prestaciones que ofrezcan a la empresa un mejor desempeño y confort de los usuarios.

Los tipos de mantenimiento que aplica la empresa y su política de activos deben estar en consonancia con el nivel de desempeño que ésta desea tener de sus instalaciones energéticas así como los riesgos que puede asumir ante una parada de los sistemas críticos.

¿Por qué es importante una Auditoría del Mantenimiento?

Una auditoría de mantenimiento de instalaciones energéticas supone un punto de partida para resolver las preguntas siguientes, y frecuentemente dar comienzo a la detección de necesidades y a proyectos ISO.

El facility manager, el Director Financiero y el Director general pueden preguntarse:

  • ¿Cuál es la situación real del desempeño de mis activos e instalaciones?
  • ¿Están bien diseñadas nuestras instalaciones u optimizada su operación?
  • ¿Cuál es la situación real de confort del edificio y de los usuarios?
  • ¿He definido ya mis niveles de servicio de acuerdo con la política del facility manager?
  • ¿Tengo herramientas de medición y gestión? ¿Monitorizo mis consumos?
  • ¿Tengo alertas que me avisen con tiempo de incidencias de mis sistemas críticos?
  • ¿Existe margen de ahorro en la operación y mantenimiento?
  • ¿Tengo un plan de obsolescencia? ¿Cuándo necesito renovar los equipos?

¿Qué beneficios se obtendrán con la Auditoría de Mantenimiento?

La propiedad se va a beneficiar en diversos aspectos:

  • Mejorar el desempeño de los activos en términos de calidad de servicio, rendimiento de los equipos y disminución de costes de explotación, aspectos que determinan el valor añadido de los mismos.
  • Mejorar la eficiencia y eficacia de las actuaciones de mejora en los procesos propios del facility management en el área de mantenimiento.
  • Evaluar la viabilidad de proyectos específicos y de sus alternativas, verificando si los proyectos ejecutados han cumplido con las expectativas en términos de valor añadido.
  • Dar comienzo así a un proceso de mejora continua en la generación de valor añadido en la organización desde el área del facility management implantando y actualizando indicadores de valor añadido de la organización en los que impacta directamente el facility management, alineando así la estrategia del mismo con la de su organización.

 ¿Cuándo solicitar una auditoría de mantenimiento de las instalaciones energéticas?

Una auditoría de mantenimiento de instalaciones energéticas puede ser solicitada en cualquier momento del ciclo de vida de las instalaciones energéticas, ya que lo que permite es conocer el estado del mantenimiento y poder detectar necesidades a corregir.

Fases de la auditoría energética del mantenimiento de las instalaciones

  1. Reunión de definición de alcance, objetivos e indicadores de valor añadido.
  2. Recabar y revisar la información relativa: Contratos de mantenimiento, libros de mantenimiento, planos de instalaciones, inventario de equipos, calendario de actuaciones, plan de activos…etc.
  3. Visitas de auditoría: Realización de mediciones de consumos, rendimiento de equipos, e inspección del estado de los mismos mediante revisión visual y termográfica.
  4. Elaboración de informe, con la actualización en la matriz de impacto, los KPIs correspondientes y los parámetros de valor añadido y matriz de mejoras.

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